마 케 팅 조직 파괴 와 설립: 준 천 억 부동산 기업 의 실적 이 쌓 인 돌파

준 천 억 부동산 업 체 의 대표 로 서, 신 력 의 올해 활약 은 시장 에서 주 목 받 고 있다.

7 월 14 일 신 력 지주 (그룹) 유한 공사 (02103. HK, 약칭 '신 력') 가 상반기 운영 데 이 터 를 발표 하면 서 신 력 은 435.4 억 계약 판매 금액 을 달성 하여 동기 대비 16.28% 감소 했다.업계 에 서 는 지난해 900 억 매출 규모, 49.3% 의 권익 비율 에 따라 권익 비율 을 적 절 히 줄 이면 신 력 이 올해 전체 구 경 천 억 매출 목 표를 달성 할 가능성 이 있다 고 분석 했다.

올해 3 월 의 연간 보고서 실적 회 에 서 는 3 월 2 일 연석 회장, 행정 총재 겸 집행 이사 로 전격 합류 한 진 카 이 가 새로운 영혼 의 인물 인 장 원 림 에 밀 렸 다.관계자 에 따 르 면 진 카 이 는 새로운 역량 에 합류 한 뒤 자체 판매 팀 을 분리 해 다시 마 케 팅 회 사 를 설립 하 는 데 주력 했다.이 때문에 첸 카 이 는 새로운 힘 으로 일련의 인사 조정 을 추진 했다.

다 중 불확실 성 이 겹 쳐 올 하반기 부동산 시장 은 낙관적 이지 않다.진 카 이 가 신 력 을 이 끌 고 성공 적 인 포 위 를 뚫 고 '천 억 부동산 기업 클럽' 에 진출 할 수 있 을 지 는 변수 다.

21 세기 경제 보 도 는 신 력 간 월 도시 회사 의 마 케 팅 라인 팀 조정 에 관 한 통 지 를 받 았 다.이 통 지 는 7 월 8 일 에 신 력 간 월 도시 회사 내부 에서 신 력 그룹 이 마 케 팅 회 사 를 설립 했 고 도시 회사 마 케 팅 팀 이 동시에 조정 했다 고 밝 혔 다.

마 케 팅 조직의 파괴 와 성립

위기 가 심각 한 시장 에 직면 하여 어떻게 실적 향상 을 실현 합 니까?마 케 팅 조직의 변혁 을 추진 하 는 것 은 아마도 첸 카 이 가 새로운 힘 을 발휘 한 후의 큰 돌파구 일 것 이다.

이 신 력 감 월 지역 회사 가 발표 한 통 지 는 그룹 이 마 케 팅 회 사 를 설립 하 는 전제 에서 감 월 도시 회사 강서 의 범위 에 있 는 프로젝트 마 케 팅 직원 들 이 마 케 팅 회사 로 옮 겨 갔 고 임금 과 복 지 는 변 함 이 없다 는 것 을 강조 했다. 복 건 지역 의 프로젝트 는 기 존의 팀 과 관리 모델 을 유지 했다.

통지 문 은 "마 케 팅 회사 설립 이후 마 케 팅 관리 부, 인력 행정 부 는 강서 성 내 마 케 팅 프로젝트 의 인도 작업 에 적극적으로 협조 해 야 한다" 고 강조 했다.

새로운 힘 이라는 변화 에 대해 관계자 들 은 그룹의 원가 관리 와 양 로 를 하 는 동시에 상장 회사 의 재무 우수 성에 도 기반 을 다 져 주 었 다 고 밝 혔 다.표 외 회사 로 서 신 력 은 보고서 데이터 에 불리 한 재무 조작 을 표 외 회사 에 두 고 진행 할 수 있다.

또 현재 마 케 팅 회 사 를 설립 하려 는 개발 업 체 대부분이 조직 구조 조정 을 하고 있다 고 전 했다.

부동산 업계 에서 15 년 넘 게 마 케 팅 업 무 를 해 온 한 인사 가 부동산 판매 가 세 번 째 단계 에 접어 들 고 있다 고 분석 했다. 대리 판매 와 자체 건설 판매 팀 을 거 친 후 부동산 업 체 들 은 자체 판매 인원 이 점점 늘 어 나 는 것 을 발견 하고 아예 분리 해 버 렸 다.이 는 1 인당 효능, 인건비, 사회 보장, 세수 계획 등 을 고려 한 것 이다.이 를 독립 회사 로 만들어 외 탁 업 무 를 발전 시 켜 이익 을 내 려 는 기업 도 있다.

현재 대형 부동산 기업 에서 세 무 해협, 뉴 타 운, 폴리, 완 커 는 모두 마 케 팅 회 사 를 설립 했다.완 커 는 2017 년 에 단독 마 케 팅 을 설립 했 고 2001 년 에 설립 된 바 오 리 투자 컨 설 턴 트 회 사 는 이미 업 무 를 전국 으로 확대 했다. 2018 년 에 심지어 중국 과 합병 융합 산하 1, 중고 대리 업 무 를 발표 했다. 세 무 해협 과 뉴 타 운 은 판매 회 사 를 지원 부서 로 운영 했다.

상기 경력 이 풍부 한 마 케 팅 업계 에 따 르 면 부동산 판매 규모 가 증가 함 에 따라 개발 업 체 내부 업 무 는 점점 세분 화 되 고 전공 이 되 며 인재 관리, 임금 등 방면 에서 종합 적 으로 평가 하여 우수 인재 의 가맹 을 유치 하 는 것 이 을 의 판매 대리 회사 로 서 의 장점 이 라 고 한다.예 를 들 어 대리 회사 가 영업 사원 에 게 주 는 커미션 포 인 트 는 1000 분 의 1 에서 1000 분 의 5 에 달 하 는데 개발 업 체 가 판매 하 는 기본 임금 의 문턱 은 대리 회사 보다 높 고 커미션 은 1000 분 의 1 에서 5 분 의 5 이다.그 중에서 민간 기업 은 3 분 의 6 에 달 했다.

여러 명의 부동산 마 케 팅 전문가 들 은 메기 효 과 를 달성 하기 위해 개발 업 체 는 마 케 팅 팀 을 분리 시 키 고 완전히 분리 하거나 일부 박리 시 켜 서 자체 판매 팀 과 대리 회사 가 경쟁 체 제 를 형성 하고 내부 PK 를 하여 내부 경쟁 성 을 강화 함으로써 마 케 팅 능력 을 높 인 다 고 지적 했다.

예 를 들 어 뉴 타 운, 세 무 해협 의 마 케 팅 회 사 는 실제 개념 이 아니 라 마 케 팅 수요 에 맞 춰 시장 연구, 내부 교육 등 업 무 를 함으로써 마 케 팅 플랫폼 의 구축 을 보완 한다.이러한 마 케 팅 회 사 는 마 케 팅 수준 을 향상 시 키 는 데 중심 을 두 고 본질 적 으로 재무 데 이 터 를 최적화 시 키 고 원가 관리 와 통제 의 역할 이 크 지 않다.

앞서 경력 이 풍부 한 마 케 팅 업계 관계 자 는 개발 업 체 가 마 케 팅 회 사 를 설립 하 는 것 은 구 하 는 동작 이 고, 출발점 은 좋다 고 말 했다.그러나 마 케 팅 은 두 갈래 길 을 가 야 한다. 기초 관리 와 정보 화 기술 은 모두 잡 아야 한다. 원래 의 깔때기 모양 의 거래 체 계 를 어떻게 주동 적 으로 고객 을 찾 는 시스템 으로 바 꾸 느 냐 가 관건 이다.그 는 대리 회 사 를 인수 한 적 이 있 는 중 량 과 욱 휘, 융 창 등 도 현재 마 케 팅 회 사 를 설립 하지 않 았 다 고 주장 했다.이 는 개발 업 체 가 내부 구 조 를 정리 하고 '조직 구동 + 인재 구동' 을 잘 하 는 것 이 마 케 팅 능력 향상 을 추진 하 는 관건 임 을 나타 낸다.

첸 카 이의 새로운 힘 의 변혁

국내 최고의 부동산 업계 의 매니저 로 서 첸 카 이 는 한 기업 의 성장 성 을 발굴 하 는 데 뛰어나다. 그 는 햇빛 도시 (000671. SZ), 중 남 에서 요직 을 맡 았 고 이 두 회 사 는 백 억 규모 에서 천 억 문턱 을 넘 는 데 힘 을 보태 주 었 다.

실제로 중 남 부지 에 가입 한 후부 터 진 개 이 는 명의 회사 와 고용주 회사 가 공동으로 혁신 플랫폼 을 만 드 는 방식 으로 합작 을 했다. 예 를 들 어 중 남 보 위 는 보리수 자산 과 손 잡 고 중 남 건설 (SZ 000961) 을 공동 창 조 했 고 신 력 과 의 합작 도 마찬가지 로 올해 4 월 에 신 력 보 위 를 설립 했다.현재 업계 에서 직업 경영 자의 경 로 는 그 이상 이 라 고 할 수 있다.

햇빛 도시 로 나 간 이후 조용 해 졌 던 첸 카 이 는 21 세기 보아 오 부동산 포럼 2016 년 대회 에 나 타 났 다. 그때 진 카 이 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 자산 관리 회 사 를 설립 해 임대 아파트 개발 을 통 해 경 자산 관 리 를 하고 싶다 고 밝 혔 다.

하지만 1 년 뒤 진 카 이 는 직장 에 복귀 했다.중 남 건설 2018 년 1 계보 에서 진 카 이 는 중 남 건설 10 대 유통 주주 에 들 어가 개인 주식 을 가장 많이 가 진 주주 가 되 었 다.

실제로 연초 부터 새로운 힘 에 가입 한 후에 진 카 이 는 이 를 조직 구조 조정 을 했 고 이 어 마 케 팅 회 사 를 설립 하 는 것 을 추진 했다.그러나 첸 카 이 는 재무 구조 상의 어 려 운 문제 에 직면 하고 하반기 에 시장 경쟁 이 치열 해서 새로운 힘 을 남 기 는 시간 이 많 지 않다.

첸 카 이 가 새로운 힘 을 발휘 한 후에 인원 조절 막 을 신속하게 열 었 다.진 카 이 는 먼저 용 호, 햇빛 성에 있 는 오 랜 부하 탕 이 룡, 중 남 부지 의 오 랜 부하 인 후 준 을 새로운 힘 으로 초청 하여 원 욱 휘 은 성 태 그룹 부회장 조 순 을 새로운 힘 으로 가입 시 켜 그룹 인적자원 담당자 로 임명 했다.

그 후에 첸 카 이 리 는 마 케 팅 회 사 를 설립 하고 그룹 마 케 팅 담당자 인 송 샹 시 에서 난 창 으로 돌아 가 마 케 팅 회 사 를 맡 았 다.관계자 에 따 르 면 신 력 강서 의 마 케 팅 회 사 는 감 서, 감 월 마 케 팅 회 사 를 합병 하고 신 력 이 100% 에 달 했다.

곡 강 갈매기 문화 교육 지주 그룹 이 전 홍 회장 의 입장 에서 볼 때 많은 개발 업 체 들 이 자신의 판매 회 사 를 설립 했다. 가장 관건 적 인 원인 중 하 나 는 협력 개발 프로젝트 가 많아 지면 서 스스로 통제 할 수 있 는 전문 적 인 판매 팀 이 필요 하 다 는 것 이다. 이것 이 바로 판매 회사 가 강 호 를 다시 떠 나 는 주요 원인 이다.

이 관점 은 신 력 에 있어 일리 가 있다. 신 력 은 작년 에 900 억 위안 을 판 매 했 고 실제 권익 판매 비례 는 49.3% 에 불과 하 다. 올 해 는 천 억 목 표를 달성 하기 위해 합작 권익 비례 를 확대 하 는 것 을 배제 하지 않 는 다.이때 자신의 마 케 팅 회사 로 프로젝트 대 리 를 하 는 것 은 그룹의 통제 에 있어 득 보다 크다.

첸 카 이 는 아마 이런 생각 때 문 일 것 이다.현재 신 력 구 조 는 강서 와 광 둥 혜 주 에 집중 되 어 있다.2019 년 연간 보고서 에 따 르 면 2019 년 말 까지 신 력 이 차지 해 야 할 권익 을 가 진 총 토 지 는 약 1509 만 평방미터 에 달 했다. 그 중에서 강서, 장삼 각, 대만 과 다른 중서 부의 핵심 도 시 는 각각 33.1%, 17.3%, 32.5% 와 17.1% 를 차지 했다.

너무 집 중 된 구 조 는 실제 적 으로 이 회사 에 일정한 시스템 리 스 크 를 가 져 올 것 이다. 만약 에 지역 시장 이 하락 하면 실적 의 지속 성 은 큰 도전 을 받 게 될 것 이다.그 밖 에 비교적 높 은 재무 지렛대 와 비교적 낮은 권익 판 매 는 역시 이 회사 의 발전 을 제약 하 는 중요 한 요소 이다.과거의 신 흥 력 은 재무 레버 리 지 확장 에 의존 한 회사 로 2016 년, 2017 년, 2018 년 에 신 흥 순 부채 율 은 190%, 270%, 240% 로 업계 에서 순 부채 율 이 가장 높 은 회사 중 하나 이다.올해 의 부채 발행 이율 도 11.7% 에 달한다.

뿐만 아니 라 진 카 이 가 새로운 힘 에 직면 해 야 할 문제 가 더 많다. 예 를 들 어 투 척, 신 력 은 본고장 인 강서 남창 에서 올해 까지 한 폭 의 땅 만 얻 었 고 2019 년 에 신 력 은 남창 나 지 면적 에서 만 과 를 배출 했다.예 를 들 어, 새로운 힘 은 현재 영업 수익 의 질 이 비교적 낮다.2019 년 말 까지 신 흥 력 의 순 이익률 은 7.5% 로 같은 업 종 평균 10% 의 순 이익률 수준 보다 현저히 낮다.마 케 팅 회 사 를 설립 하 는 것 도 재무 데이터 최적화 에 대한 고려 에서 비롯 된다.그러나 신 력 이전의 순 부채 율 을 참고 하면 신 력 의 실제 재무 지렛대 는 같은 업 종 수준 보다 높다.