純利益の増加速度の低下による業績負担万科のキャッシュフロー管理術

万科は例年に比べて、キャッシュフロー管理の重要性を深く強調し、11年連続で年度経営性キャッシュフローをプラスし、2019年に経営性キャッシュフローは456.9億元に流入した。

危機感の深い会社として、万科はこの二年間ずっと「生きていく」というロジックを貫き、規模とスピードを二次的な位置に置いてきました。

3月17日、万科は2019年の財務報告を発表しました。4大不動産大手の中で初めて財務報告を発表した会社です。その夜、経営陣がオンラインで業績疎通会を開き、この模範的な不動産企業が現在の疫病状況と年度市場に対する判断を垣間見ることができます。

二ヶ月近く続いている新冠の疫病はすべての住宅企業にとって、キャッシュフローと財務管理の厳しい状況を検証することです。

万科は例年より深く、キャッシュフロー管理の重要性を強調し、11年連続で年度経営性キャッシュフローをプラスし、2019年に経営性キャッシュフローは456.9億元に流入した。

しかし、新冠の疫病の下で、キャッシュフローの管理はより大きな挑戦に直面しています。万科の祝九勝総裁は、疫病の影響は万科に対して巨大で、最終的にすべて返済とキャッシュフローに対する影響に帰結したと述べました。

業績の伸びが鈍る

過去1年間の不動産市場の変動が激しく、万科は暖かくも火もない。

財務諸表によると、2019年に万科が6308.4億元の販売額を実現し、前年同期比3.9%伸び、2018年の14.5%の伸び率を下回り、5年ぶりの低水準を記録した。

万科の純利益の伸びも一部の投資家の予想に及ばない。2019年に上場会社の株主に帰属する純利益は388.7億元で、前年同期比15.1%増の2018年の20.39%と、昨年第3四半期の30.43%と、明らかに下落した。

万科の財政報告を見ると、純利益の増加率の低下は主に土地増値税の計上の影響を受け、2019年に100億元増加した。

以上の問題に対して、祝九勝は、万科はすでに単純規模の増加を追求しないで、更に品質を強調しています。

投資家は会社の株主に対する仕返し、現金配当の能力にもっと関心を持っています。万科もすでにROEを測定指標としています。単純な純利益ではありません。業界の粗利率の低下は傾向ですが、ROEの減少と同じではありません。

2019年はすでに過去のものとなり、不動産会社が直面しているストレスは今のところさらに高まっています。今年の疫病は不動産市場に対する衝撃が大きく、万科も例外ではない。

2020年2月、万科の販売金額は285.9億元で、前年同期比33.8%減少した。他の頭部の不動産企業も、碧桂園の2月の販売金額が300億元で、同49.2%減少した。

祝九勝によると、万科の2～3月の予約金額は同期比510億円減少しました。特に湖北の武漢、宜昌、鄂州では、この3つの都市は以前はグループで3.2%ぐらい販売していましたが、今年の1月23日以降はほとんど新しい販売がありません。

また、今回の疫病は万科の四半期に1万人の取引先に納品遅延の可能性があり、通年の影響は3.9万戸に及ぶ可能性があります。

これらの多くの問題は、結局はキャッシュフローの圧力につながる。売上高は大幅に減少し、防疫コストを重ねて増加し、1-2年の長期決算にも圧力をかけている。

万科理事会の郁亮会長は、「万科2018年秋例会のテーマ語は『生きていく』で、当時は居安思危のために考えていただけで、常に冷静と警戒を保っていました。今日を生きることが、特別な真実になるとは思わなかった」

投資家も2020年の業績を懸念し始めた。西南証券によると、疫病の影響は主に供給側にあり、万科は2020年に2921万方を着工する予定で、2019年に比べ31.1%下落し、今年の新たな商品価値に一定の影響を与えている。

克而瑞の研究によると、1-2月の販売は通年の販売の10%ぐらいを占めています。第一四半期は20%ぐらいを占めています。もし3月に下りて販売がまだ正常に回復していないなら、開発者の通年の業績に大きな影響を与えます。

財務の防御メカニズム

危機感は常に未来永劫の予兆をもたらし、財務戦略に反映させることは、慎重で穏健なスタイルである。2019年の財政報告もこの点を示しています。

2019年万科の経営現金は456.9億元に流入し、11年連続で経営的キャッシュフローがプラスとなりました。華泰証券によると、万科は過去10年間A株の唯一の経営的キャッシュフローがプラスとなり続けている企業です。

2019年の投資活動によるキャッシュフローの純額はマイナスだったが、2018年末-673.64億元に比べて-286.27億元に大幅に改善された。

期末までに、万科の保有通貨資金は1661.9億元で、短期借入金と一年以内の満期長期負債の合計938.9億元をはるかに上回っています。有利子負債は2578.5億元に達し、2018年末より33.8億元減少し、過去6年間で初めて負債を減少しました。期末純負債率は33.9%で、業界の低位を維持しています。

祝九勝の主宰の下で、万科は早くからキャッシュフローの管理を業務と経営管理の核心に置いています。疫病の「黒白鳥」の下で、万科はキャッシュフローの管理をさらに重視している。

キャッシュフロー管理パッケージの収支調整、投資融資などの面で、核心は返済指標である。

2月の販売はほぼ停滞しています。万科は融資に重点を置いています。疫病が発生するにつれて、1-2月には中央銀行は流動性を超常的に投入し、万科は先導住宅企業としてより多くの資金サポートを得られ、融資環境はかなり有利である。

祝九勝氏によると、万科の融資戦略は、信用とブランドを最大の資産と見なし、信用格付けをリードレベルに維持し、負債率を合理的に維持し、多元的な融資ルートを開拓し、動的な調整戦略を展開し、協力金融機関とのコミュニケーションを強化する。

2月25日、万科は証監会の認可を得て、人民元の90億元（90億元を含む）を超えない会社の債券を発行して、利率は2.6%まで低いです。今は第一期の25億元が発行されました。

前の二ヶ月は万科もあまり持っていませんでした。支出が大幅に減りました。土地権益の価格は30億元しかないです。比較して言えば、緑城、華潤は同期に200億元以上、100億元以上を持っています。

この投資戦略はあまりにも保守的ですか？万科執行副総裁の張旭氏によると、万科は投資に対して倉位を建設し、今年も長期的な発展を確保するために適当な機会を探しているという。

しかし、ベンダにとっては、キャッシュフローの最大の源はやはり売上金です。祝九勝は3月に入ってから販売所が続々とオープンしています。訪問量は徐々に1月の50%から60%に回復しています。リリースのリズムとスピードはまだ観察されています。

また、万科の現在の再稼働率は80%に達し、4月に97%に達する見込みです。

郁亮は「機会は準備しておく人だけに残しておくべきだ。危険だけを見てはいけないし、飛行機も見なければならない」と話しています。今回の疫病がもたらした在庫、物流、コールドチェーンなどの需要と、危機の都市発展と顧客ニーズの変化を発見し、深く理解することは、未来の競争力を育成する重要な出発点である。

「万科で30年間働いてきました。93、94年のマクロコントロールを経験しました。98年のアジア危機、03年の新型肺炎、08年の国際金融危機、多くの教訓と経験があり、毎回危機後に発展の機会を得られます。」郁亮は言った。

今回の疫病を平穏に過ごすには、勇気と責任、免疫力、そして早めの準備が必要だと述べました。強い免疫力と健康基盤が、企業の危機を乗り切る手助けになります。

華泰証券によると、万科は土地を買いだめしないで、土地の貯蔵は2.7年周期で販売できます。主流の不動産企業の中では一番短いです。これによって、利息のレバレッジ率が低く、無利息レバレッジの操作能力が強く、近年権益の拡張レベルは逆サイクルの特徴が現れます。

中泰証券は、今回の疫病の影響で、万科は業界最低のレバレッジレベルを維持しています。最高の在庫回転率、最高の管理チーム、または逆成長を実現します。